Erneuerungsprojekt Dahlienweg

Am 28.08.2023 fand die Zwischenbesprechung des Beurteilungsgremium im Rathaus zu Thun statt. Die 5 verbleibenden Teams konnten ihre Projektideen in einer 20-minütigen Präsentation mit anschliessender Fragerunde präsentieren. Alle Teams haben die im Studienbericht festgehaltenen Rahmenbedingungen erfüllt und sehr unterschiedliche Herangehensweisen gewählt. Der Variantenfächer ging vom "Bauhen im Bestand" über "Erschliessung über Laubengänge" bishin zu Ideen zu einer autofreien Siedlung. Das BUG hat dann die 5 Projekte eingehend unter Verschiedenen Sichtweisen geprüft und mittels einer Rückmeldung an die Teams zurückgespiegelt. Die Teams haben nun bis am 30.11.2023 Zeit um das Projekt zu verfeinern; am 30.11.2023 trifft sich das BUG erneut

Das BUG hat die Präsentationen der fünf Teams eingehend geprüft, bewertet und an jedes Team eine Rückmeldung zum Zwischenstand gesendet. Es wurden die Bereiche Architektur, städtebauliche Verträglichkeit, Umgebung, Synergien, Verkehrskonzepte und natürlich die Anforderungen der WBG Stern selbst (z.B. wie wollen wir wohnen, was ist uns besonders wichtig, Wohnungsgrössen, Funktionalität der Wohnungen etc.) in die Betrachtungen miteingezogen. Es wurden keine Entscheide getroffen, der Anlass diente lediglich dazu, um den Zwischenstand abzurufen und den Teams weitere, sagen wir mal "Hausaufgaben", mitzugeben. 

"Das Beurteilungsgremium dankt allen Teams für die spannenden Präsentationen und würdigt die eingegangenen Konzepte. Für die weitere Bearbeitung sind von allen Teams die folgenden Rückmeldungen zu berücksichtigen":

• Das Bauen mit dem Bestand ist möglich. Gegenüber Lösungen mit Ersatzneubauten muss der Mehrwert eines Erhalts klar aufgezeigt werden können. Die Projekte müssen finanziell tragbar sein. In diese Überlegungen sind auch Risikokosten (Statik, Altlasten etc.) einzurechnen. Bei Konzepten mit Erhalt der Bestandesbauten sind dennoch langfristige Überlegungen zum Umgang mit den Gebäuden zu tätigen.
• Bei den Angaben zu den Wohnungsgrössen gemäss Kap. 6.3.1 handelt es sich um Richtwerte. Diese basieren auf den Bedürfnissen der WBG Stern. Von den Richtwerten kann abgewichen werden, wenn ein Mehrwert generiert und dargelegt werden kann. Für das Wohlbefinden der Bewohnenden sind intelligente Wohnungskonzepte und Grundrisse massgebend. Eine Abweichung von den Richtwerten und damit verbunden auch eine mögliche Erhöhung der Belegungsdichte pro Wohnung ist zwingend ohne Qualitätseinbussen zu gewährleisten. Zusammenfassend gilt: Flächenmässig kleinere Wohnungen oder generelle Abweichungen von den angegebenen Richtgrössen sind möglich, wenn das architektonische Konzept eine hohe Funktionalität und einen grösseren Nutzwert für die Bewohnenden aufzeigen kann.
• Die grössere zusammenhängende Spielfläche ist im landschaftsarchitektonischen Konzept nachzuweisen. Die Vorgaben des Kantons Bern sind zwingend einzuhalten. D. h. die grössere Spielfläche muss gut proportioniert, zusammenhängend und eben sein; sie darf keine Hindernisse aufweisen...
• Es ist denkbar, den Dahlienweg für den Durchgangsverkehr zu sperren oder diesen zumindest als Spielstrasse resp. Begenungszone Tempo 20 auszugestalten.
• Die Nähe des Neubaus gegenüber dem Dahlienweg wird als kritisch erarachtet und ist in der Setzung zu überprüfen (min. Strassenabstand einzuhalten).
• Das südliche Zeilenende ist auf die baupolizeilichen Vorschriften hin zu überprüfen. Eine Lösung ist innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen zu finden.
• Die Fluchttreppen sind in den Plänen und im Modell darzustellen.
• Das städtebauliche Konzept respektive die Gebäudestruktur sind für das BUG noch zu wenig ablesbar (weder Punkt- noch Kammbauten). Das Konzept ist dahingegend zu schärfen und eine klare Haltung einzunehmen.
• Das Projekt wirkt noch individuell und noch wenig gemeinschaftlich. Es ist aufzuzeigen, wie das Konzept die Wohnbaugenossenschaft als Gemeinschaft stärken kann.
• Eine Lösung ohne Einstellhalle kann weiterverfolgt werden. Konzeptionell respektive als Szenarioe ist die Einstellhalle jedoch weiterhin mitzudenken.
• Die Auswirkungen des angestrebten Mobilitätskonzepts auf die Aussenraumgestaltung sind klar aufzuzeigen (Veloabstellplätze, Cargobikes, Sharing-PP etc.). Die quantitativen Bedürfnisse in Bezug auf eine autofreie Siedlung sind zu überprüfen (z. B. Veloabstellplätze).
• Liste nicht abschliessend...

Bis am 30.11.2023 haben die Teams nun - wie bereits erwähnt - Zeit, das Projekt zu schärfen. Am 30.11.2023 trifft sich das BUG erneut. Nach den Präsentationen wird durch das BUG das Siegerprojekt bestimmt. Dieses wird dann im Detailkonzept weiter verfeinert. Wenn terminlich alles wie geplant klappt, möchten wir an der nächsten Generalversammlung im April 2024 das Siegerprojekt im Detail vorstellen. 

Paralell dazu laufen natürlich noch viele weitere Tätigkeiten, so zum Beispiel die Klärung der finanziellen Situation und die Vorbereitung des Kreditantrags zu Handen der Generalversammlung. Hierzu können wir mit gutem Gewissen bereits jetzt sagen, dass die WBG Stern finanziell nicht besser dastehen könnte. In den letzten Jahren wurden unsere laufenden Hypotheken proaktiv teilweise stark amotisiert, damit dann für den Bau die nötigen Mittel zur Verfügung stehen. Wir haben uns einem Finanzcheck unterzogen und dabei von den Banken das beste Ranking zugesprochen erhalten. Dennoch wird es für die Erneuerungsbauten am Dahlienweg einen Baukredit benötigen, über diesen Kredit dürfen dann die Genossenschafterinnen und Genossenschafter an der Generalversammlung abstimmen. 

Um zu verstehen, wieso die WBG Stern gedenkt, eine erste Siedlung komplett zu erneuern, müssen wir etwas in die Vergangenheit reisen. Seien Sie gewiss, die WBG Stern hat seit vielen Jahren die Hausaufgaben immer gemacht und eine Gesamtstrategie über alle Liegenschaften und über einen grossen Zeithorizont hinaus entwickelt. Alle unsere Siedlungen könnten gemäss Gebäudeanalysen problemlos über weitere Jahrzehnte hinaus ohne grosszyklischen Veränderungen betrieben werden. Unser Portfolio birgt aber ein grosses Risiko; fast unser ganzer Liegenschaftsbestand stammt aus den 1960er Jahren, mit Ausnahme der Siedlung am Hännisweg. Wir können jetzt das Risiko aussitzen und den Supergau der nächsten Generation überlassen, oder mit gezielten Massnahmen - JETZT - die richtigen Entscheidungen treffen. Würden wir die Erneuerungsbauten aufschieben, müssten irgeneinmal in ferner Zukunft mehrere Siedlungen zur gleichen Zeit ersetzt werden, was finanziell das definitive Ende der WBG Stern bedeuten würde.

Genau dieses Schicksal hat die WBG Freistatt vor Jahren ereilt, Sie haben das sicherlich in den Medien verfolgt. 

Deshalb sieht unsere Strategie vor, dass ca. alle 10 Jahre eine Siedlung ersetzt werden muss, damit ein heterogenes Liegenschaftsportfolio entstehen kann. Die Siedlung am Dahlienweg wurde aus vielen Gründen auserkoren, z.B. weil dort die Bausubstanz - gemessen an allen anderen Siedlungen - am schlechtesten ist; die Wohnungen nicht mehr unbedingt am heutigen Standard entsprechen; die Durchmischung mangelhaft ist und schlussendlich auch im Dialog mit dem Amt für Stadtentwicklung der Stadt Thun. 

Damit wir für unser Vorhaben alle Möglichkeiten zur Verfügung haben, musste erst die bald finalisierte "Ortsplanungsrevision" abgewartet werden. In der OPR werden die Weichen für die Entwicklung der Stadt Thun neu gestellt. Ohne diese veränderten Parameter zu kennen oder diese zu unserem Nutzen zu beeinflussen, wäre ein Bau verantwortungslos gewesen. Wir haben in der OPR mitgewirkt, jedoch nicht das erhalten, was wir uns vorgestellt haben. Wir hätten gerne höher gebaut am Dahlienweg. Im Dialog mit dem Amt für Stadtentwicklung haben wir unsere Anliegen besprochen und gemeinsam einen Plan entwickelt. Das Gebiet am Dahlienweg wurde aus der laufenden OPR ausgeklammert, das heisst, für unsere Grundstücke gibt es vorderhand keine neue Bebauungsordnung. Unser gemeinsamer Prozess sieht nun eine eigene, nur für unser Gebiet gültige "Überbauungsordnung - eine sogenannte ÜO" vor. In dieser ÜO gelten die Gebote der OPR und des Zonenplans nicht, wir können im Dialog mit der Stadt Thun ausserhalb der geltenden Normen bauen. Dafür müssen wir mit der Stadt Thun eng zusammenarbeiten, es ist fast so wie beim Seilziehen (chly gä u chly näh). In einer Planungsvereinbarung wurden die Eckpunkte detailiert festgehalten; der Stadtrat hat diese Vereinbarung bewilligt. Momentan sieht es so aus, dass wir +/- vierstöckig bauen können; dafür müssen wir wohl beim Thema Mobilität Kompromisse hinnehmen; z.B. könnte es evtl. ein reduzeirtes Angebot an Autoparkplätzen geben...

Aus der Planungsvereinbarung ist nun ein "Programm" ewachsen. Das Studienverfahren zum Dahlienweg ist nun bereits viel detaillierter, hier werden bereits genaue Parameter, z.B. die Anzahl geplanter Wohnungen und die Wohnungsgrösse etc. beschrieben. Im Einladungsverfahren werden ca.10 Architekturbüros angeschrieben um in einer Präqualifikation ihr Musterprojekt einzubringen. Wir haben dabei auf einen guten Mix an Büros geachtet, Grossunternehmen wie auch innovative kleinere Büros oder auch ein StartUp hat die Chance, sich im Rahmen des Wettbewerbs zu messen. So haben wir den grösstmöglichen Fächer an Ideen. Aus den Vorschlägen werden dann die besten Projekte in eine weitere Phase übernommen. In dieser Phase wird das Projekt noch detaillierter ausgefeilt, bis es schlussendlich ein Siegerprojekt gibt. Dieses wird dann am Dahlienweg umgesetzt. Begleitet wird das ganze Verfahren durch eine riesige Armada an Gremien und Personen. 

Beurteilungsgremium (BUG)

• 4 Fachexperten mit Stimmrecht aus dem Bereich Architektur und Städtebau
• 3 Sachexperten mit Stimmrecht aus der WBG Stern und der Stadt Thun
• 6 Experten ohne Stimmrecht aus der WBG Stern, Bauökonomie, Umwelt und Mobilität, Tiefbau, sowie weitere Expert:innen
• weitere externe Experten aus den Bereichen Kostenplanung, Soziologie, Mobilität

Der Verwaltung ist es ein riesengrosses Anliegen, hier transparent und vorausschauend zu informieren. Dies haben wir in der Vergangenheit bereits so gehandhabt und wir sind bestrebt, diese Bemühungen noch zu intensivieren, jetzt wird alles langsam konkreter. Liebe Bewohnerinnen und Bewohner am Dahlienweg - Sie sind uns wichtig..! Wir werden die bevorstehende Bautätigkeit mit einem angemessenen Vorlauf kommunizieren, so dass sich alle betroffenen Parteien in aller Ruhe mit der Wohnungssuche befassen können. Wir werden bald damit beginnen, interne Wechsel in die anderen Siedlungen der WBG Stern zu forcieren und unser Möglichstes tun, um Sie zu unterstützen. Wir planen auch nicht blauäugig, es wird sicherlich auch zu Härtefällen kommen, diese schauen wir gemeinsam an. Bald werden wir auch nur noch befristete Mietverträge ausstellen und ggf. die freien  Wohnungen in einer Übergangsnutzung vermieten. Aber auch hier vermieten wir - wenn auch nur kurzfristig - mit Bedacht; wir sehen hier z.B. grosses Potenzial bei Nachwuchsspielern aus Top-Vereinen aus der Region Thun, welche nur befristet bei einem Klub spielen...

Wir sind momentan daran den Planungsprozess zu forcieren, sobald wir dann genaue Daten kennen, orientieren wir proaktiv. Es hat jetzt keinen Sinn, ein beliebiges Datum zu nennen, das wäre unproffessionel und sorgt damit nicht für eine bessere Planungssicherheit. BItte geben Sie uns diese Zeit, wir informieren, sobald wir Details fixiert haben. 

Für den gesamten Prozess haben wir uns natürlich im Vorstand verstärkt; Matthias Zellweger begleitet uns auf Mandatsbasis mit seinem immensen Fachwissen in vielen Bereichen und seiner gewohnt gewandten Zunge im gesamten Prozess. Dazu ein riesengrosses Merci..!

Matthias Zellweger wird an der nächsten Generalversammlung das Projekt vorstellen, wir laden Sie an dieser Stelle herzlich dazu ein, an der GV teilzunehmen.